Loi ALUR, loi ELAN ce qu’il faut retenir

Loi Alur

La loi Alur sur l'immobilier a instauré d'importants changements pour les locataires et les propriétaires.

Après l'encadrement des loyers dans certaines zones urbaines, le Gouvernement a introduit d'autres mesures en faveur des locataires ainsi que des modifications dans le fonctionnement des copropriétés. C'est l'objectif de la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, qui réforme en profondeur le droit du logement français.

Texte

La loi Alur a été publiée au Journal officiel du 26 mars 2014. Elle prend l'appellation officielle de loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.

Vous pouvez télécharger le texte intégral de la loi Alur en ligne.

1. Encadrement des loyers
Notion de loyer médian de référence.

2. Nouveaux contrats de bail
Nouvelle location ou relocation le loyer ne pourra excéder le loyer médian de référence majoré. Il devra également figurer dans le bail.

3. Complément de loyer exceptionnel
Caractéristiques exceptionnelles exemple : très grande terrasse.

4. Renouvellement de bail

5. Délai de préavis
Le locataire bénéficie d'une réduction selon les zones de 3 mois à 1 mois de son délai de préavis pour quitter le logement.

6. Contrat de bail type

7. Diagnostics de gaz et d'électricité

8. Permis de louer
Ce dispositif, que les communes peuvent choisir ou non d'appliquer, visent notamment à lutter contre les les bailleurs indélicats et les marchands de sommeil qui loueraient des logements indécents. Il est applicable depuis le 1er janvier 2017.

9. Justificatifs des revenus
Cette mesure est applicable depuis la parution du décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution.

Identité

Pour s'assurer de l'identité du candidat, le propriétaire peut demander l'un des documents suivants :
- Carte nationale d'identité française ou étrangère.
- Passeport français ou étranger.
- Document justifiant du droit au séjour du candidat à la location étranger, notamment, carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de ressortissant d'un Etat membre de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen.

Revenus

Pour vérifier les montants des ressources du candidat, le propriétaire peut demander un ou plusieurs des documents suivants :
- Le dernier avis d'imposition ou de non-imposition.
- Justificatif de versement des indemnités de stage.
- Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l'exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées.
- Attestation de simulation établie par l'organisme payeur ou simulation établie par le locataire relative aux aides au logement..

Profession

Concernant la situation du candidat, un ou plusieurs des documents qui suivent peuvent être demandés :
- Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation d'employeur précisant l'emploi et la rémunération proposés, la date d'entrée en fonctions envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d'essai. - L'extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de trois mois pour une entreprise commerciale. - L'extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan. - La copie du certificat d'identification de l'INSEE, comportant les numéros d'identification, pour un travailleur indépendant. - La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.

Justificatif de domicile

En matière de justificatif de domicile, le propriétaire ne peut demander qu'un seul des documents suivants :
- Trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges.
- Attestation d'élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé au titre de l'article L. 264-2 du code de l'action sociale et des familles.
- Attestation sur l'honneur de l'hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile.
- Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.

Caution

La réglementation a également instauré une liste des documents qu'un propriétaire est en droit de demander à la personne qui se porte caution du locataire. Cette liste, qui peut être consultée au sein du décret n° 2015-1437, se rapproche de celle applicable au candidat locataire, mais est légèrement plus restrictive.

Documents interdits

En revanche, il est interdit de demander aux candidats à la location les documents suivants :
- photographie d'identité, hormis celle de la pièce justificative d'identité ;
- carte vitale ;
- copie de relevé de compte bancaire ou postal ;
- attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal ;
- attestation d'absence de crédit en cours ;
- autorisation de prélèvement automatique ;
- jugement de divorce, à l'exception du paragraphe commençant par l'énoncé : " Par ces motifs " ;
- attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges (voir un exemple d'attestation de bon paiement des loyers), dès lors que le locataire peut présenter ses trois dernières quittances de loyers ;
- attestation de l'employeur dès lors qu'il peut être fourni le contrat de travail ;
- contrat de mariage ;
- certificat de concubinage ;
- chèque de réservation de logement ;
- dossier médical personnel ;
- extrait de casier judiciaire ;
- remise sur un compte bloqué de biens, d'effets, de valeurs ou d'une somme d'argent correspondant à plus d'un mois de loyer en principal en l'absence du dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie autonome prévue à l'article 2321 du code civil ;
- production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants ;
- une copie des informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers ou de l'information de la non inscription à ce fichier.

10. Garantie universelle des loyers
dispositif financé par Action logement (ex 1% Logement).

11. Pénalités pour loyer en retard
Pour les contrats signés depuis le 27 mars 2014, cette pratique est désormais interdite.

12. Restitution du dépôt de garantie
La loi prévoit actuellement un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés pour que le propriétaire restitue le dépôt de garantie versé par le locataire.
La loi Alur prévoit de réduire ce délai à un mois dès lors que l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.

13. Frais d'agence
Plafonné par décret.

14. Délais de prescription
le délai pour réclamer ces sommes est a 3 ans.

15. Trêve hivernale
Du 1er novembre au 31 mars.

16. Réforme des agents immobiliers

17. Marchands de listes

18. Syndics de copropriété

(Source : Droit-finances - Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Éric Roig, diplômé d'HEC)

photoPixabay

Loi Elan

La loi logement de 2018, ou loi Elan, réforme à nouveau le droit immobilier. Le point sur les principaux changements instaurés par ce texte de loi publié en novembre 2018.

Texte

1. Bail mobilité
La loi crée un nouveau type de bail d'habitation : le « bail mobilité », qui vise notamment les locataires en mobilité professionnelle. Il concerne la location de logements meublés sur une durée de 1 à 10 mois.
Ses modalités de conclusion et de résiliation sont souples :
- la durée du bail est convenue dès l'origine, et le bail n'est pas renouvelable;
- le bail est sans dépôt de garantie ;
- les charges sont versées forfaitairement ;
- le locataire peut résilier à tout moment en respectant un préavis d'un mois et sans avoir à justifier sa décision ;
- aucune clause de solidarité n'est applicable en cas de colocation.

2. Urbanisme

3. HLM

4. Copropriété

5. Expulsion des squatters

6. Bail numérique

7. Caution
Désormais, la mention manuscrite de l'acte de caution n'est plus obligatoire.

8. Location touristique

(Source : Droit-finances - Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Éric Roig, diplômé d'HEC)