Obtenir un crédit immobilier

(source : Vérifié le 06 octobre 2020 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)DGE direction générale des entreprises) 

Si vous souhaitez financer l'achat de votre logement ou sa construction (avec ou sans l'achat d'un terrain à bâtir), vous pouvez demander un prêt bancaire "classique", c'est-à-dire un prêt immobilier non réglementé (à la différence du prêt à taux zéro ou des prêts conventionnés par exemple). Si la banque accepte votre demande, elle vous transmettra une offre de prêt. Avant d'accepter l'offre, vous devrez respecter un délai de réflexion incompressible. Vous pouvez également la refuser.

Que peut financer un crédit immobilier ?

Un prêt bancaire "classique" doit financer la réalisation d'un projet immobilier. Il peut notamment s'agir de l'une des situations suivantes :

- Acheter un terrain à bâtir

- Construire un logement

- Acheter un logement

- Acheter un logement et d'y réaliser des travaux de réparation, d'amélioration ou d'entretien

- Acheter des parts de sociétés immobilières

À savoir : il existe d'autres types de crédit immobilier, comme les prêts réglementés (PTZ, prêt conventionné, PAS, prêt lié à un PEL ou à un CEL) et les prêts complémentaires.

Banques ?

Pour un même projet immobilier, différentes banques peuvent vous proposer un crédit immobilier avec un taux d'intérêt différent. Vous êtes libre de vous adresser à plusieurs banques pour comparer leur proposition.

La durée d'un prêt immobilier est variable. Elle est généralement négociable avec le banquier.

La durée moyenne d'un prêt immobilier est de 20 à 25 ans.

Le taux d'intérêt est défini par la banque. Il peut s'agir :

- d'un taux fixe (ce taux ne change pas pendant toute la durée du prêt, sauf en cas de renégociation ou de rachat de votre crédit durant le remboursement de votre crédit)

- ou d'un taux révisable (ce taux varie en fonction de l'évolution d'un taux de référence, par exemple le taux interbancaire de la zone euro).

Conditions

Garantie du banquier

La banque peut exiger une garantie, pour s'assurer du paiement des mensualités de votre crédit, en cas de défaillance de votre part.

Elle peut vous imposer :

• un cautionnement :

La banque peut vous imposer d'avoir une caution pour vous accorder un crédit immobilier.

Le plus souvent, il s'agit d'un organisme financier qui s'engage à rembourser le crédit immobilier à la place de l'emprunteur lorsque celui-ci n'est pas en mesure de le faire. C'est alors la banque qui organise la mise en relation de l'emprunteur avec l'organisme financier spécialisé dans le cautionnement.

Pour l'emprunteur, recourir à une caution présente l'avantage de ne pas avoir à payer de frais de mainlevée en cas de revente du bien immobilier, à la différence de l'hypothèque ou du privilège de prêteur de deniers Une partie des frais de souscription au cautionnement est récupérable à l'échéance du prêt, sous certaines conditions.

Il est possible que la caution soit une personne physique

• ou une hypothèque du bien

Pour accorder un crédit immobilier, l'établissement financier peut exiger une garantie lui permettant d'être remboursé, au cas où l'emprunteur ne paie pas les échéances dues. L'hypothèque est une des garanties possibles. Elle porte sur un bien immobilier qui pourra être saisi. Son inscription doit être faite devant notaire et elle doit être publiée aux services de la publicité foncière. Sa durée est fixée en fonction de celle du crédit immobilier, mais elle ne peut pas dépasser 50 ans

• ou un privilège du prêteur de deniers

Lorsque la banque accorde un crédit immobilier pour l'achat d'un logement déjà construit, elle peut bénéficier du PPD. Ce privilège lui permet d'être indemnisée en priorité (son rang est déterminé par la date de vente du logement) en cas de non-remboursement du prêt immobilier.

Pour mettre en place le PPD, la banque n'a pas besoin de demander le consentement de l'emprunteur. Il suffit que les 3 conditions suivantes soient remplies :

- Acte de vente et acte d'emprunt établis par un notaire

- Acte d'emprunt indiquant que le montant de l'emprunt sert à l'achat d'un bien immobilier

- Acte de vente indiquant que le paiement de l'achat est réalisé à l'aide d'un emprunt immobilier

Publicité foncière : Le PPD doit être inscrit par le notaire au service de publicité foncière (ex-conservation des hypothèques) dans les 2 mois qui suivent la vente.

L'emprunteur n'a pas à payer la taxe de publicité foncière, à la différence d'une hypothèque.

Assurance emprunteur

Le prêteur peut exiger que vous souscriviez une assurance emprunteur. Dans ce cas, il fixe également les risques qui doivent être couverts par cette assurance.

Cependant, il ne peut pas vous imposer le choix de l'assureur. Vous pouvez choisir vous-même qui va vous assurer dans les conditions prévues par le prêteur.

L'assurance du prêt peut concerner notamment le décès et l'invalidité ou la perte d'emploi.

Domiciliation bancaire

La banque ne peut pas vous imposer la domiciliation bancaire, ni vous pénaliser si vous choisissez une autre banque pour domicilier vos revenus d'activité.

Toutefois, la banque peut vous proposer la domiciliation bancaire en contrepartie d'avantages (réduction des frais de dossier pour le prêt, carte bancaire gratuite...).

photo pixabay

Avec la crise sanitaire que nous vivons, il faut retenir :

Que les taux d’intérêt sont stables et proches des records historiques, mais les conditions d’octroi des crédits sont de plus en plus drastiques, à la fois à cause des critères des hautes autorités financières HCSF (interdiction de dépasser un taux d’endettement de 33%, une durée maximale de crédit à 25 ans, et la somme à rembourser qui ne doit pas excéder 7 années de revenus) et parce que les banques analysent plus durement les situations d’emploi et d’employeurs des emprunteurs.

Offre de prêt

Avant de vous faire une offre de prêt, la banque doit respecter certaines obligations :

- vous informer sur les conséquences de la prise d'un emprunt, notamment les risques de surendettement,

- évaluer votre solvabilité. Pour cela, elle s'appuie notamment sur les informations relatives à votre situation financière (revenus, épargne, dépenses, dettes),

- consulter le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP).

Envoi de l'offre

Si la banque accepte votre demande de prêt, la banque doit vous adresser gratuitement une offre de prêt, ainsi qu'à vos éventuelles cautions.

Cette offre doit être accompagnée de la fiche d'information standardisée européenne (FISE).