Que signifie le rendement locatif

dans le cadre de la gestion patrimoniale privée

Définition

C’est un indicateur indispensable pour connaitre la performance d’un investissement immobilier locatif.

Il correspond au ratio de part des revenus locatifs annuels (bruts ou nets) sur le prix de revient du bien (prix d’acquisition plus honoraires et droits de mutation).

Méthodologie de calcul

Rendement locatif brut (en %)

Il est égal à :

Recettes locatives (1) x 100
/ Prix de revient du bien (3)

Cependant pour disposer d’une analyse pertinente de l’immeuble concerné il y a lieu de calculer la rentabilité nette et en ce sens de décompter les charges décaissées imputables au propriétaire et pour un calcul efficace, les impôts sur le revenu et prélèvements sociaux.

Rendement locatif net (en %)

Il est égal à :

(Recettes locatives (1) – Charges décaissées (2)) x 100
/ Prix de revient du bien (3)

Pour parfaire son analyse, il faut aller plus loin et prendre en considération les incidences fiscales liées à la situation du foyer et au régime fiscal auquel sont assujettis les revenus de l’immeuble concerné.

Rendement locatif net après prélèvements fiscaux (en %)

Il est égal à :

(Recettes locatives (1) – Charges décaissées (2) – impôts et prélèvements sociaux) x 100
/ Prix de revient du bien (3)

(1) Recettes annuelles récurrentes (loyers HT).
(2) Comprend : frais d’administration et de gestion, primes d’assurances, dépenses de réparation et d’entretien, taxe foncière hors taxe ordures ménagères à la charge du locataire, dépenses de copropriété à charge du propriétaire, autres décaissements.
(3) Prix d’achat + honoraires notaires + TVA non récupérée et/ou droits de mutation.

Pour affiner son analyse et comparer des investissements de toutes natures entre eux, il faut affiner les calculs afin d’obtenir la rentabilité nette moyenne annuelle.

Rentabilité nette

Elle dépend :
- de la nature du support d’investissement ;
- des montants et dates des encaissements et décaissements périodiques ;
- de la fiscalité dont il dépend ;
- de la tranche marginale d’imposition du foyer fiscal.

Les calculs « actuariels » permettant de dégager la rentabilité nette sont complexes et supposent l’intervention d’un conseiller averti en la matière.

A titre d’exemple, les tableaux ci-dessous présentent les différences de rendement nets après prélèvements fiscaux et sociaux dégagés par quatre régimes fiscaux immobiliers les plus couramment utilisés.
Les principales hypothèses de calcul sont les suivantes :
- Investissement de même montant (après éventuelles récupérations de TVA) ;
- Pas d’emprunt ;
- Loyer brut identique égaux à 4% du montant de l’investissement;
- Revalorisation annuelle des loyers, charges et prix de revente (base prix d’achat hors TVA récupérée et frais de mutation) : 0,5% ;
- Charges moyennes constatées selon les régimes fiscaux.

Il est précisé que :
- le régime Censi-Bouvard s’inscrit dans le cadre de la location meublée sans possibilité de déduire fiscalement les amortissements ;
- Les régimes de droit commun et Pinel s’inscrive dans le cadre de la location nue (non meublée).

Le rendement locatif brut sur des immeubles d'habitation neufs en France dans les villes où la demande est forte se situe entre 3.5 à 4,5 %.

L’immobilier locatif est un investissement très fiable.
Il est un incontournable dans la stratégie d’investissement à adopter.
Il faut cependant garder de bons réflexes concernant la qualité des emplacements, des promoteurs immobiliers et de leurs sous-traitants ainsi que des exploitants pour les Locations meublées données à bail commercial.

Un bon équilibre est à rechercher entre le risque et le rendement, pour réaliser un bon investissement.

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