Surfaces

Qu'est-ce que ... ?

La surface utile

Le Code de la construction et de l'habitation (art. R. 353-16) définit la surface utile comme étant égale à la surface habitable du logement à laquelle il faut ajouter la moitié de la surface des annexes suivantes :

• les caves ;
• les sous-sols ;
• les remises ;
• les ateliers ;
• les séchoirs et celliers extérieurs au logement ;
• les resserres ;
• les combles et greniers aménageables ;
• les balcons ;
• les loggias ;
• les vérandas ;
• les parties de terrasse accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré dans la limite de 9 m2.

En revanche, ne doivent pas être prises en compte dans ce calcul : • les surfaces mentionnées précédemment qui ne seraient pas réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement ou dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1 m 80 ;
• les surfaces des jardins, cours et garages.

La surface habitable

Définie à l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation, la surface habitable représente la somme des surfaces de plancher de chaque pièce à laquelle il faut retirer les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Certains espaces de l'habitation (balcons, garage, cave...) ne sont pas compris dans la surface habitable (voir plus bas).

Pour procéder avec précision au calcul de votre surface habitable, il est conseillé de faire appel à l'intervention d'un géomètre expert.

La surface Loi Carrez

La loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, dite loi Carrez, est une loi française imposant au vendeur d'un lot de copropriété (ou d'une fraction de lot) d'en mentionner la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente.

La surface privative, appelée superficie Carrez, est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les placards encastrés dans une embrasure ainsi que les placards avec une marche ne sont pas comptabilisés. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

De plus, les lots et les fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative, comme cela peut être le cas d'une chambre de bonne. La Cour de cassation estime toutefois que « lorsqu'une vente porte sur un appartement constitué par la réunion de plusieurs lots, la superficie des parties privatives à prendre en compte pour l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 18 décembre 1996 (loi Carrez) est celle de l'unité d'habitation, les lots d'une surface inférieure à huit mètres carrés n'ayant pas à être exclus du calcul de la superficie ».

Enfin, les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les boxes, les greniers non aménageables et les places de parking ne sont pas comptabilisés non plus.

Il y a quelques différences avec la surface habitable selon la nature des pièces.
Par exemple, une véranda est incluse dans la superficie privative (elle est close, couverte, d'une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m et dans la partie privative, ce qui correspond aux exigences de la Loi Carrez), mais pas dans la surface habitable, qui l'exclut : « Il n'est pas tenu compte de la superficie des [...] vérandas... »
(source Wikipédia)

Textes :

• Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété (Dernière mise à jour des données de ce texte : 19 juin 1997 source Légifrance)
• Code de la construction et de l'habitation Section 2 : Dispositions générales applicables aux bâtiments d'habitation. (Articles R*111-1 à R*111-17)
(source Légifrance)

 

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