Une gestion plus souple pour les copropriétés de 5 lots au plus

Constat

Plusieurs millions de logements, bureaux ou commerces s’inscrivent au sein de petites copropriétés dont la lourdeur de gestion était inadaptée.

L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 (prise dans le cadre de la loi Élan de 2018) portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis en son titre IV est venu répondre aux attentes de simplifications au travers d’un régime dérogatoire entré en vigueur en juin et juillet 2020.

Critères

Ce dispositif concerne les copropriétés :
• Comprenant 5 lots ou moins, qu’ils soient à usage de logements, de bureaux ou de commerces ; • Dont le budget prévisionnel moyen est inférieur à 15.000 euros, sur une période de trois exercices comptables consécutifs.

Régime dérogatoire

• La constitution d’un conseil syndical n’est plus obligatoire;
• Le syndicat des copropriétaires n’est pas tenu par les règles de comptabilité en partie double. Ses engagements peuvent être constatés en fin d’exercice;
• S’il n’est pas institué de conseil syndical et si le syndicat a adopté la forme coopérative, l’AG désigne le syndic parmi les membres de la copropropriété à la majorité des voix;
• L’AG reste obligatoire pour voter le budget prévisionnel et l’approbation des comptes;
• La plupart des décisions relatives au bon fonctionnement de l’immeuble peuvent être prises dans le cadre d’une simple consultation écrite de l’ensemble des copropriétaires à l’initiative du syndic ou d’un copropriétaire. Cette consultation peut également être faite au cours d’une réunion.
La décision doit être prise à l’unanimité des voix.

Principales dispositions relatives aux syndicats comptant deux copropriétaires

• Si le syndic est non professionnel il peut solliciter l’autorisation de l’autre copropriétaire afin de déléguer à un tiers sa mission à une fin déterminée ;
• En cas de non-paiement des provisions pour charges, chaque copropriétaire peut exercer une action en paiement contre l'autre ;
• Les décisions de l’AG relevant normalement de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance et la désignation du syndic peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix ;
• Les décisions de l’AG relevant normalement de la majorité des voix de tous les copropriétaires sont prises par le copropriétaire détenant au moins 2/3 des voix ;
• Chaque copropriétaire peut prendre des mesures conservatoires sans réunion de l’AG mais il doit les notifier à l’autre copropriétaire. Le cas échéant il est chargé de leur exécution.
L’autre copropriétaire peut, à peine de déchéance, contester la décision prise dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision.
Sauf urgence, l'exécution d'une décision prise par un copropriétaire sans l'accord de l'autre est suspendue pendant ce délai.
Un copropriétaire peut être autorisé judiciairement à passer seul un acte pour lequel le consentement de l'autre copropriétaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun.
Chaque copropriétaire est tenu par sa contribution au titre de ces dépenses proportionnellement à sa quote-part des parties communes.
En cas de refus, l’autre copropriétaire peut l’obliger dès lors qu’il aura avancé les sommes ; • Un copropriétaire disposant d'au moins deux tiers des tantièmes peut être autorisée judiciairement à l'aliénation d'une partie commune.

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